Có nhiều loại tồn kho cho nên không thể đánh giá được chung chung số lượng
Mới đây, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có những báo cáo về khu vực Hà Nội và TPHCM. Đây là hai khu vực có giá trị tồn kho bất động sản lớn nhất cả nước, chiếm gần 40%. Với giá trị địa ốc alibaba tồn kho bất động sản giảm 101.205 tỉ đồng (tương đương giảm gần 79%) so với quí 1/2013 và giảm 23.545 tỉ đồng (giảm hơn 46%) so với cuối năm 2015. Từ tháng 12/2016 đến nay, tồn kho bất động sản đã giảm 3.685 tỉ đồng (giảm gần 12%).
Với các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đầy đủ được Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá là tốc độ giảm tồn kho bất động sản đã chậm lại. Tồn kho nhiều nhất là đất nền nhà ở với hơn 3,2 triệu mét vuông, tương đương 13.015 tỉ đồng, tiếp theo là nhà thấp tầng với 3.444 căn, tương đương 7.268 tỉ đồng. Căn hộ chung cư tồn 3.200 căn, tương đương 4.579 tỉ đồng; đất nền thương mại tồn 648.139 mét vuông, tương đương 2.482 tỉ đồng.
Đơn cử, các dự án địa ốc alibaba tồn kho là thành phẩm bán chưa được hay là hàng đang trong quá trình xây dựng. Cách hiểu giữa người đọc hàng tồn kho và phương pháp tính số liệu của một số đơn vị thông kê và nghiên cứu thị trường có thể có độ chênh nên sẽ không chính xác.
Các chuyên gia bất động sản phân tích, định nghĩa một cách đơn giản hàng tồn kho là hàng chưa bán được, thì số liệu phải được cập nhật từ các đơn vị bán hàng, đơn vị phát triển dự án. Nhưng nếu căn cứ trên số liệu này để tính thì rất khó. Vì chuyện báo cáo thì cứ báo cáo, còn vấn đề kiểm soát thì đâu có ai kiểm soát, và cũng không có nguồn lực để kiểm tra những thành phẩm còn dở dang, đang xây dựng.
Không chỉ vậy, nếu tính số lượng sản phẩm này vào thì số liệu tồn kho bất động sản sẽ rất lớn. Nên tôi nghĩ chính xác nhất theo cách đang hiểu tồn kho là thành phẩm rồi nhưng chưa bán được, ông Chánh cho biết thêm. “Con số tồn kho bất động sản hiện tại giảm vì thị trường đang tốt, nhiều dự án đang triển khai lại. Giá đất bây giờ cao gấp đôi so với thời điểm năm 2007, 2008 lúc thị trường đang khủng hoảng. Giá căn hộ cũng đã đạt được mức độ 70 - 90% so với thời điểm đó. Do đó, khi giá trị bất động sản tăng lên thì việc giải phóng hàng tồn kho sẽ rục rịch trở lại”, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Việt An Hòa, nhận định.
Trên thực tế khác, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Chính vì vậy, con số thống kê hàng tồn kho đến nay chỉ mang tính tham khảo, chưa phản ánh hết thực tế thị trường.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo đến cuối năm 2017 lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội sẽ tốt hơn vì một số dự án từ các chủ đầu tư có thương hiệu sắp tới sẽ tung ra một lượng lớn các nhà ở phân khúc trung bình. Đây là phân khúc có nhu cầu lớn, vì vậy thị trường dự báo sẽ sôi động ở phân khúc này và thanh khoản tốt. Trong các quí còn lại của năm 2017, lượng căn hộ hoàn thành mới tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 20.000 căn, với 50% là phân khúc nhà trung cấp.
Còn tại TPHCM, Hiệp hội này dự báo từ nay đến cuối năm 2017 lượng giao dịch căn hộ tại TPHCM tiếp tục đạt cao. Từ nay đến cuối năm, TPHCM có 24.000-26.000 căn hộ được đưa ra thị trường và phân khúc trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường.
Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), chỉ riêng tại TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án vẫn đang bị đóng băng, chưa thể đưa vào khai thác. Đây là gánh nặng không chỉ cho các chủ đầu tư mà còn của ngân hàng (NH) và nền kinh tế. Lý do khiến những dự án này “trùm mền” thì có nhiều, như dự án đang thế chấp tại NH, vướng bồi thường giải tỏa, chưa đóng tiền sử dụng đất, chủ dự án không đủ năng lực triển khai…
Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tuấn cũng đồng tình với quan điểm này và cho rằng để giải quyết hiệu quả những dự án “trùm mền” cần phải phân loại nhỏ ra xem 500 dự án “trùm mền” vì những nguyên nhân nào. Nghĩa là khi xử lý những dự án này cần phân nhóm chứ không thể ra một cơ chế chung để áp dụng cho toàn bộ các dự án. Chẳng hạn, dự án bị vướng về pháp lý, tranh chấp, xây dựng không đúng giấy phép hay do nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính.
Hiện tại rất nhiều người kỳ vọng nguồn tiền khổng lồ đang chất đống trong các dự án đóng băng sẽ sinh lời sau khi nghị quyết về xử lý nợ xấu của Quốc hội được triển khai vào thực tế. Tuy nhiên, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Eximland Trần Thị Cẩm Tú nhận định để giải quyết hết những nhập nhằng giữa nợ cũ-nợ mới và cho đến lúc tung sản phẩm ra thị trường còn rất lâu và không hề dễ dàng. Bởi bên cạnh vấn đề về thủ tục, chủ đầu tư mua lại dự án “trùm mền” cần phải có tiềm lực tài chính mạnh, vì chi phí để vực dậy một dự án “chết lâm sàng” là không hề nhỏ.
