tương lai, quy trình mua bán nhà phố đã rất không xa lạ: người mua đặt cọc tiền, hẹn ngay ra phòng công chứng sang tên chuyển nhượng, rồi chuyển tên trên sổ đỏ là xong. Nếu mua nhà dự án thì quy trình mua như thế nào? Nhiều bạn chưa nắm rõ nên sẽ lúng túng trước định đoạt mua căn hộ mặc dù thấy dự án rất tốt. Rất nhiều bạn đang trong tình trạng "nhà phố không đủ tiền mua, chung cư không dám mua, đành chịu cảnh ở trọ".
Trong bài viết này mình sẽ chia sẻ một số thông tin liên quan đến quy trình mua căn hộ từ chủ đầu tư hoặc sang nhượng lại từ người khác để bạn nắm rõ và tự tin hơn trước quyết đoán sở hữu ngôi nhà cho gia đình có cuộc sống sung túc hơn.


1. Quy trình mua căn hộ từ chủ công trình
Bạn nên hiểu rằng, không hề cổ phần nào làm dự án căn hộ đều lãi lớn, bỡi vì nếu lãi lớn sẽ không có hiện tượng dự án chết, công ty bất động sản phá sản. Để triển khai một chung cư căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong dự án đến tay người mua là rất lớn. Theo đánh giá, một dự án phải bán được chí ít 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an toàn để có thể toàn thiện được. Do đó, phần lớn các chủ đầu tư căn hộ Hiện nay đều tiến hành cho bạn đặt cọc mua căn hộ ngay chu kỳ đầu thi công. thường ngày giá bán chu kỳ đầu này rất hấp dẫn khách hàng.
tay nghề thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ căn hộ 01
Kinh nghiệm thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ công trình - mua từ chủ đầu tư
Hiện nay các chủ đầu tư căn hộ Luxgarden thường thực hiện bán hàng theo hình thức tổ chức sự kiện bán hàng tập trung để có thể nhanh chóng bán được nhiều item. Quy trình có thể như sau (tùy vào chủ đầu tư có đổi thay):

1. khách hàng xem dự án: được nhân viên tư vấn thông tin dự án

2. người mua đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau): bạn chuyển cho Phòng kinh doanh một khoản tiền nhỏ (ví dụ 50 triệu) thì sẽ được Phòng kinh doanh xác nhận bạn có 1 suất ưu tiên mua. Hãy kiểm tra "Biên bản ghi nhớ" hay giấy tờ cam kết có quy định sẽ hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải là đặt cọc nên bạn sẽ nhận lại được 100% số tiền nếu không mua.

3. Chọn căn: Thông thường cách ngày thông báo mở giao dịch dự án vài tuần vật phẩm sẽ phân về các doanh nghiệp bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bỡi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra ví như nhiều người cùng chọn 1 căn, các chủ đầu tư sẽ có phương án khác nhau, ví dụ có thể là:

- Tất cả khách hàng cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở giao dịch.
- Hoặc chủ đầu tư sẽ xét thời gian bạn đăng ký ưu tiên/đặt chỗ, người mua đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này bạn sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện mở giao dịch sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu tư ưu tiên 1 định đoạt mua nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,....

4. Sự kiện lên tiếng khai bán: mọi bạn sẽ được mời đến sự kiện công bố chào bán, Phòng kinh doanh sẽ lên tiếng bảng giá. khách hàng chỉ việc xem xét lần cuối và quyết định chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những khách hàng chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi, còn căn nào khách hàng đó sẽ chọn căn mình thích.

Một lưu tâm nhỏ: Tại sự kiện rất đông khách hàng như vậy, bạn sẽ bị ảnh hưởng bỡi tâm lý đám đông. Đừng vì thấy thị trường quá tốt như vậy sợ không còn căn nào mà đưa ra quyết định "còn căn nào lấy căn đó" mà chọn một căn không hài lòng. Nhà mình mua để ở trung hạn mà chọn một căn mà bạn không ưa thích sẽ không tốt tí nào. Với trình độ tham gia các sự kiện bán hàng thì cuối sự kiện vẫn còn sót lại một vài căn đẹp. bên cạnh đó, 1-2 tháng sau người đầu tư cá nhân sẽ bắt đầu bán lại với giá chênh lệch vài chục triệu, bạn có thể tìm căn thích hợp và giao dịch mua bán lại. Mặc dù bạn phải trả thêm vài chục triệu dù vậy theo mình vẫn tốt hơn là mua căn xấu.

5. Ký hợp đồng cọc/thỏa thuận với chủ đầu tư: Bỡi vì có thể dự án chưa lắp đặt xong phần móng nên chủ công trình chưa ký hợp đồng mua bán cho bạn được, nên bạn sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc/ thỏa thuận. Trong đó có quy định thời hạn sẽ ký hợp đồng mua bán và các điều khoản phạt nếu thực hiện sai cam kết.

6. Ký hợp đồng mua bán: Khi chung cư đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì chủ đầu tư sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Trước khi ký Hợp đồng mua bán bạn nên yêu cầu phía Phòng kinh doanh phân phối văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng nhé.

​Đến đây, các thủ tục hợp đồng đã xong. Bạn thực hiện các đợt đóng tiền theo hợp đồng và chờ dự án thực hiện xong để nhận nhà.
2. Quy trình mua lại căn hộ từ khách hàng cá nhân.
Vấn đề của bạn là bạn rất thích căn hộ ở dự án đó nhưng không biết thông tin ngay giai đoạn đầu để mua từ chủ đầu tư như quy trình trên. chủ đầu tư đã bán hết sản phẩm, chỉ còn cách là bạn mua lại căn hộ trong công trình này từ người khác. Vậy quy trình này có đơn giản?

Mình chia ra làm 3 tình huống:

Tình huống 1: người mua mới ký hợp đồng cọc, chưa ký hợp đồng mua bán với P.KD dự án:

Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được quy định công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện cam đoan.
cẩn trọng: Trong giả dụ đến thời hạn ra công chứng mà CĐT vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là nếu khách quan không do lỗi người bán nên theo luật dân sự nên nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể không phải đền cọc. Do đó, để đảm bảo bạn cần thương lượng trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.
​
Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như dưới đây:
Tình huống 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng:
​
Bước 1: Người bán hoàn thành Tất cả các đợt chi trả, và nộp đơn lên cho Phòng kinh doanh xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ dự án của mình. Phòng kinh doanh sẽ thăm khám căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, CĐT sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ công trình và hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.
sở trường thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ dự án 02
Kinh nghiệm thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua đi bán lại
Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). Lưu ý để nhận biên lai thuế mau lẹ và tránh bị "hành" nên lót cho bên thuế 3-5 triệu tùy quận.
​
Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho Phòng kinh doanh để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư bắt phải xác nhận việc chuyển nhượng. Sau khi xin được xác nhận của chủ đầu tư là việc chuyển nhượng đã hoàn tất.

Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng chung cư Opal Skyview gồm những gì?
1. Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt
2. Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng
3. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
4. Xác nhận chuyển nhượng của Phòng kinh doanh

Tình huống 3: Căn hộ đã có sổ hồng. Thì quy trình mua bán nhà giống như việc mua bán nhà phố bình thường: Đặt cọc, công chứng sang tên, thực hiện nghĩa vụ thuế, đăng ký sang tên trên sổ.
​
Hy vọng những thông tin trên thiết thực cho bạn. Xin cảm ơn bạn đọc.

Xem thêm tại đây